Nastavení správné výše nájemného je klíčové, jestliže chcete, abyste z pronájmu měli zisk, našli slušného nájemníka a aby vaše nemovitost neležela dlouho ladem. Jak ale nájemné spočítat a co všechno může jeho výši ovlivnit?
S výpočtem nájemného vám pomůže kalkulačka
Při stanovení výše nájemného se nevyplatí spoléhat na to, za kolik pronajímá například váš známý. Přemrštěná cena totiž potencionální nájemníky odradí, ale kvůli příliš nízké ceně nebudete mít kýžený zisk. Proto je dobré si udělat výpočet ekonomického nájemného, se kterým vám pomohou kalkulačky výše nájemného, jež najdete na internetu.
Co je to ekonomické nájemné a jak se liší od tržního
Ekonomické nájemné zahrnuje vlastníkovi náklady spojené s chodem nemovitosti, jedná se o náklady spojené s vlastnictvím a pronájem nemovitosti, ale také mu přinese požadovaný výnos z kapitálu, který vložil do obstarání nemovitosti. Jednoduše řečeno: ekonomické nájemné je kombinací nákladů spojených s chodem pronájmu a výnosem z pronájmu.
Ekonomické nájemné se od tržního odlišuje například tím, že nezahrnuje atraktivitu lokality a další faktory, které ovlivňují výši nájemného. Tržní nájemné je měsíční sazbou za pronájem, která odráží aktuální situaci na trhu, a je mimo jiné závislá na nabídce a poptávce. Tržní nájemné je suma, kterou najdete napsanou v nájemní smlouvě.
Při porovnání ekonomického a tržního nájmu zjistíte, jestli se vám vyplatí investice do nemovitosti, kterou se chystáte pronajímat. Pokud je tržní nájemné nižší než ekonomické, nákup bytu či domu na pronájem se vám nevyplatí. V případě, že je tržní nájemné vyšší, do pořízení rozhodně běžte.
Na výši nájemného má vliv celá řada faktorů
Cenu za nájemné nestanovujte podle toho, jak se vám to hodí. Předejdete tak riziku, že váš byt zůstane dlouho neobsazený, nebo tomu, že na pronájmu nevyděláte. Jak nájemné z bytu vypočítat?
Na ceně se odrazí:
- Konkurence – zjistěte, jaká je aktuální nabídka v okolí. Postačí vám projít internetové inzertní portály, kde si můžete ověřit průměrnou cenu, která odpovídá podobnému bytu nebo dané lokalitě.
- Lokalita – jaká je v dané oblasti občanská vybavenost, dopravní dostupnost, okolí nebo místa na parkování.
- Cílová skupina – podle lokality si ujasněte, kdo by měl být váš nájemník. Každá skupina má na byt, lokalitu i výši nájmu specifické požadavky.
- Dispozice bytu a technický stav – každá cílová skupina nájemníků bude mít jiné požadavky. Mladá rodina přivítá větší a vzdušné prostory. Businessmani budou mít vysoké požadavky na bezproblémový technický stav a studenti se spokojí s funkčností a účelností.
- Období – s cenou nájemného můžete hýbat i podle období, v němž se chystáte byt pronajmout. Zejména srpen je měsícem, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku, proto se nebojte jít s cenou výš.
- Koronavirus – pandemie koronaviru výrazně zamíchala s cenou pronájmů, proto se vyplatí zjistit, jaký dopad měla například na zaměstnanost v dané lokalitě nebo kolik bytů, jež se využívaly ke krátkým pronájmům, se nyní nabízí pro pronájem dlouhodobý.
Kromě toho můžete do ceny promítnout i to, zda je v domě k dispozici výtah, zda má byt parkovací místo, balkon nebo sklep. Důležité je i to, v jakém patře se byt nachází nebo jací jsou sousedé.
Cenová mapa obvyklého nájemného
S nastavením nájemného vám pomůže i cenová mapa obvyklého nájemného. Díky ní se můžete lépe orientovat na trhu s nemovitostmi. Pomůže zejména v případě, kdy potřebujete zjistit, jaké je tržní nájemné v dané oblasti. Průměrné ceny odpovídají sumě za m². Proto můžete kalkulaci nájemného správně nastavit dle dané oblasti.
- Praha – cca 580 Kč/m²,
- Brno – cca 260 Kč/m²,
- Ostrava – cca 240 Kč/m²,
- Plzeň – 490 Kč/m²,
- Olomouc – cca 335 Kč/m².
Výše nájemného se službou Stálý nájem
Řada majitelů nemovitostí žije v přesvědčení, že nejvíce z pronájmu získá tak, že budou svůj byt či dům pronajímat na vlastní pěst. Mnohdy však zapomenou na to, že mají celou řadu drobných nákladů, kvůli kterým vydělávají o něco méně, než si myslí. Jde především o:
- náklady na poplatky v prázdném bytě při změně nájemce,
- neplatiče,
- dluhy nájemníků,
- kontroly nemovitostí
- náklady na inzerci nemovitosti,
- čas strávený prohlídkami se zájemci,
- právní služby a řešení smluv,
- riziko vybydlení apod.
Svoji nemovitost však můžete svěřit do profesionálních rukou odborníků ze Stálého nájmu. Výše nájmu, který vám garantuje i v případě neobsazeného bytu, bude sice o něco nižší (zhruba o 12 %) než v případě pronájmu na vlastní pěst, ale ušetříte čas a do velké míry i peníze, které se s pronájmem pojí. Abyste si to lépe představili, podívejte se do tabulky.
| Pronájem bytu | Pronajímáte na vlastní pěst | Pronájem se Stálým nájmem |
| Měsíční příjem | 13 000 Kč | 11 400 Kč |
| Vstupní náklady na získání nájemníka | ||
| Provize realitce | 13 000 Kč | 0 Kč |
| Prohlídky, dojíždění, úklid, přepis energií | 3 000 Kč | 0 Kč |
| Právní služby – prověření nájemníka, smlouvy | 2 000 Kč | 0 Kč |
| Náklady během pronájmu | ||
| Kontrola nemovitosti a drobné opravy | 1 000 Kč | 0 Kč |
| Úročení složené jistiny | 720 Kč | 0 Kč |
| Kontrola nájmu a upomínky | 1 000 Kč | 0 Kč |
| Odchod nájemníka a hledání nového | ||
| Čas spojený s převzetím bytu a dodatečná vyúčtování | 1 500 Kč | 0 Kč |
| Úklid a příprava na příchod nového nájemníka, výmalba | 10 000 Kč | 0 Kč |
| Byt volný 1 měsíc než najdete nájemníka + předpis plateb | 16 000 Kč | 0 Kč |
| Roční výnos z pronájmu | 107 780 Kč | 137 280 Kč |
Kromě toho můžete mít i další výdaje a náklady spojené s neplatičem či nesolventním nájemníkem. Spadají sem náklady na vystěhování, neuhrazené nájemné, znehodnocení bytu, které nezahrnuje kauce a výdaje za právní služby.
Služba Stálý nájem na sebe bere riziko prázdného bytu, neplatícího nájemníka, poničení bytu včetně oprav, veškerou administrativu, garantuje vám nájem i v případě neobsazenosti a při ukončení spolupráce vám byt vrátí v původním stavu. Stačí, když svoji nemovitost pronajmete Stálému nájmu a on se postará o všechno, co se pronájmem bytu pojí.